Paragraaf Grondbeleid

1. Visie en beleid

De nota Grondbeleid 2024 en de grondprijzenbrief 2024-2025 zijn op 29 februari 2024 vastgesteld. De nota Grondbeleid wordt eind 2025 geactualiseerd en vormt komend jaar het kader voor het gemeentelijk grondbeleid. De bijbehorende grondprijzenbrief 2024–2025 wordt gelijktijdig herzien. In de nota zijn de spelregels vastgelegd voor de rol van de gemeente in gebiedsontwikkeling. Deze biedt richting voor het omgaan met gemeentelijke eigendommen en ondersteunt de realisatie van ruimtelijke ambities op het gebied van wonen, economie, natuur, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. De nota bevat richtlijnen voor de wijze waarop de gemeente bestaand grondgebruik in eigendom handhaaft en gewenste veranderingen realiseert, zodat dit past binnen de gemeentelijke ambities ten aanzien van ruimtelijke ordening.

Grondtransacties en grondexploitaties (ook grex genoemd) voeren we uit volgens dit beleid. Hetzelfde geldt voor kostenverhaal en/of exploitatieovereenkomsten die we afsluiten op grond van de Omgevingswet. Het grondbeleid heeft een grote samenhang met de realisatie van de programma's en projecten en heeft er daar ook een grote invloed op. De ambities in deze programma's en projecten resulteren altijd in een vraag naar ruimte en daarmee in een vraag naar verdeling van grond.

Het grondbeleid richt zich op waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht. We zijn in 2024 overgegaan van louter faciliterend grondbeleid naar situationeel grondbeleid. Economische conjunctuurbewegingen maken projectgerichte oplossingen gewenst. Daarom moeten we altijd alle mogelijke vormen van partnerships en samenwerkingsverbanden overwegen, maar soms is samenwerking niet wenselijk. Bij aankoop van grond zal een taxatie ten grondslag liggen aan de prijs (marktconforme grondprijs). De Grondprijzenbrief is hiervoor niet toereikend.

Doelstellingen

Grondbeleid is niet zonder financiële risico's. Hierover staat meer in de paragraaf Weerstandsvermogen. Vooralsnog verwachten we bij de herziening geen significante beleidswijzigingen. Voor grondbeleid en grondexploitaties gelden de volgende doelstellingen:

• In onze grondpolitiek zijn we situationeel. Als andere partijen ontwikkelen bewaken we het algemeen belang door kaders te stellen.

• Risicomanagement van het grondbeleid en de uitvoering zijn volgens de nota Grondbeleid.

• We overwegen of samenwerkingsvormen een toegevoegde waarde hebben.

• We willen vlot kunnen inspelen op markontwikkelingen bij verwerving en uitgifte.

• Ons uitgangspunt is de grondprijzenbrief 2024-2025, waarbij we bij definitieve prijsbepaling in principe marktconforme prijzen hanteren.

• We willen positief renderende dan wel kostendekkende grondexploitaties en exploitatieovereenkomsten.

• De kosten en opbrengsten die niet onder een grondexploitatie vallen en die zijn gemoeid met de uitvoering van het grondbeleid, komen ten laste en ten gunste van de algemene middelen.

De activiteiten in 2026

Jaarlijks stellen we een werkbudget Grondzaken beschikbaar om het grondbeleid te kunnen uitvoeren dat niet onder een grondexploitatie valt. Dit budget wenden we onder andere aan voor taxaties, informatiebetrekking van het kadaster, incidentele inschakeling van externe deskundigen, bodemonderzoeken en exploitatie en beheer van vastgoed dat tijdelijk in onze vastgoedportefeuille zit.

In 2025 heeft de gemeente WVG gevestigd op gronden in het project Overgeest. Dit betekent dat zij in de begrotingsperiode 2026-2029 mogelijk tot aankoop van grond en het openen van een nieuwe grondexploitatie overgaat. Dit is niet in de begroting verwerkt, maar hierover zal separaat aan de raad een besluit worden gevraagd.

De lopende grondexploitaties zijn nagenoeg gereed. We actualiseren de begrotingen per einde 2025. In de overige gebiedsontwikkelingsprojecten heeft de gemeente een faciliterende rol.

2. Financiële prognose

De eerstvolgende actualisatie van de grondexploitaties is bij de jaarrekening 2025. Er zijn geen ontwikkelingen die een eerdere actualisatie noodzakelijk maken. Onderstaande cijfers en toelichting komen dan ook overeen met de cijfers zoals die gepresenteerd zijn in de jaarrekening 2024.

In het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkelingen (MPG) dat de gemeenteraad in mei 2025 heeft vastgesteld, gaan we specifiek in op de ontwikkeling van de grondexploitaties en de voortgang van de verschillende projecten. De grondexploitaties naderen hun einde. In 2026 zullen de laatste woningen worden opgeleverd en zal het woonrijp maken worden afgerond. De Publiek Private Samenwerking Oegstgeest aan de Rijn wordt in 2025 afgesloten. Er resteert dan voor 2026 en verder alleen nog een opgave om de Binnenrijn te realiseren ter hoogte van de woningbouwontwikkeling Nieuw Rhijngeest Zuid. De gemeente zal deze verplichting overnemen van de VOF Oegstgeest aan de Rijn, en daarvoor budget van de VOF krijgen. In Nieuw Rhijngeest Restgebieden wordt in 2026 de laatste hand gelegd aan het woonrijp maken.

In onderstaande tabel staan de schuldpositie, het resultaat en de risico’s van onze grondexploitaties. De financiële resultaten (afgerond op € 1.000) van de begin 2025 geactualiseerde grondexploitaties geven het volgende beeld:

Het verwachte verlies van € 618.000 wordt afgedekt in een voorziening.
Voor Nieuw Rhijngeest restgebieden is de grondexploitatie negatief. Het verlies wordt gedekt in de voorziening tekort Nieuw-Rhijngeest restgebieden.

De risicopositie in de grondexploitaties is gelijk gebleven.
De voortgang in de uitvoering van werken stagneerde in 2024, waardoor de risico’s gelijk blijven. De belangrijkste risico’s zijn nog steeds: hogere kosten bouw- en woonrijp maken door technische uitwerking en prijsstijging, hogere saneringskosten door verspreid asbest, het mogelijk niet kunnen innen van bijdragen en vertraging.

De risico’s in de grondexploitatie van de VOF Oegstgeest aan der Rijn zijn iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar door voortgang in het werk. De belangrijkste risico’s zijn nog bodemvervuiling, extra kosten voor bouw- en woonrijp maken en vertraging. De gemeente heeft een aandeel van 50% in de risico’s. We hoeven hiervoor geen dekking meer te reserveren, omdat het saldo in de grondexploitatie voldoende positief is om de risico’s op te vangen. Per einde 2025 wordt de Publiek Private Samenwerking beëindigd. De risico’s beperken zich dan nog tot bodemvervuiling en extra kosten voor bouw- en woonrijp maken van de Binnenrijn.

We handhaven de stand Risicoreserve Grondexploitaties op € 700.000
De nog resterende risico’s in de afrondende fase van de grondexploitaties zijn reëel en hebben zich in het afgelopen jaar ook voorgedaan. Ook bieden de grondexploitaties niet veel ruimte meer voor verbetering van het resultaat nu bijna alle verkopen van bouwrijpe grond in contracten zijn vastgelegd. Uit voorzichtigheidsprincipe wordt daarom een dekking van 100% aangehouden.

Schuldpositie
Het aandeel van de schuldreductie dat voortvloeit uit de investeringen in de grondexploitaties is het saldo van de nog te realiseren kosten en nog te realiseren opbrengsten (de cashflow). Dit bedraagt circa € 1,3 miljoen (negatief). Dit betekent dat – op grond van deze cijfers – de nog te realiseren cashflow uit de grondexploitaties niet meer bijdraagt aan het terugdringen van de schuldpositie, maar nog een investering vraagt.

3. Financiële prognose faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert. De gemeente faciliteert gebiedsontwikkelingen van derden door de ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk te maken (omgevingsplanwijziging en/of omgevingsvergunning), randvoorwaarden voor kwaliteit van de ontwikkeling op te stellen (beeldkwaliteit en technische kwaliteit van de openbare ruimte), het waar nodig treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen. De gemeente verhaalt deze kosten vervolgens op betrokkenen door een anterieure overeenkomst af te sluiten of kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of de vergunning op te nemen.

Kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kan verhalen op derden, classificeren we als vordering op de gemeentelijke balans onder overlopende activa. De gemeente kan echter niet alle kosten verhalen; de Omgevingswet stelt voorwaarden aan kostenverhaal. De kosten die zij niet kan verhalen zijn in de programmabegroting verwerkt.

4. Stand van zaken uitvoering per deelexploitatie
Het Meerjarenprogramma Gebiedsontwikkelingen 2025 geeft gedetailleerde informatie per afzonderlijke gebiedsontwikkeling over grondexploitaties en kostenverhaal bij gebiedsontwikkelingen van derden.