Paragraaf Grondbeleid

1. Visie en beleid

De nota Grondbeleid 2024 en de grondprijzenbrief 2024-2025 hebben we vastgesteld in de raad van 29 februari 2024. De maatschappelijke en economische ontwikkelingen, maar ook de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 hebben ervoor gezorgd dat er veel is veranderd op het gebied van ons grondbeleid, waardoor wij ons beleid hebben geactualiseerd. ln de Nota Grondbeleid zijn de spelregels opgenomen over de rol van de gemeente in gebiedsontwikkeling.
De nota bevat richtlijnen voor de wijze waarop de gemeente bestaand grondgebruik in eigendom handhaaft en gewenste veranderingen realiseert, zodat dit past binnen de gemeentelijke ambities ten aanzien van ruimtelijke ordening. Het grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van wonen, economie, natuur, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren.

Grondtransacties en grondexploitaties (ook grex genoemd) voeren we uit volgens dit beleid. Hetzelfde geldt voor kostenverhaal en/of exploitatieovereenkomsten die we afsluiten op grond van de Omgevingswet. Het grondbeleid heeft een grote samenhang met de realisatie van de programma's en projecten en heeft er daar ook een grote invloed op. De ambities in deze programma's en projecten resulteren altijd in een vraag naar ruimte en daarmee in een vraag naar verdeling van grond.

Het grondbeleid richt zich op waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht. We zijn in 2024 overgegaan van louter faciliterend grondbeleid naar situationeel grondbeleid. Economische conjunctuurbewegingen maken projectgerichte oplossingen gewenst. Daarom moeten we altijd alle mogelijke vormen van partnerships en samenwerkingsverbanden overwegen, maar soms is samenwerking niet wenselijk. Bij aankoop van grond zal een taxatie ten grondslag liggen aan de prijs (marktconforme grondprijs). De Grondprijzenbrief is hiervoor niet toereikend.

Doelstellingen

Grondbeleid is niet zonder financiële risico's. Hierover staat meer in de paragraaf Weerstandsvermogen. Voor grondbeleid en grondexploitaties gelden de volgende doelstellingen:

• In onze grondpolitiek zijn we situationeel. Als andere partijen ontwikkelen bewaken we het algemeen belang door kaders te stellen.
• Risicomanagement van het grondbeleid en de uitvoering zijn volgens de nota Grondbeleid.
• We overwegen of samenwerkingsvormen een toegevoegde waarde hebben.
• We willen vlot kunnen inspelen op markontwikkelingen bij verwerving en uitgifte.
• Ons uitgangspunt is de grondprijzenbrief 2024-2025, waarbij we bij definitieve prijsbepaling in principe marktconforme prijzen hanteren.
• We willen positief renderende dan wel kostendekkende grondexploitaties en exploitatieovereenkomsten.
• De kosten en opbrengsten die niet onder een grondexploitatie vallen en die zijn gemoeid met de uitvoering van het grondbeleid, komen ten laste en ten gunste van de algemene middelen.

De activiteiten in 2025

Jaarlijks stellen we een werkbudget Grondzaken beschikbaar om het grondbeleid te kunnen uitvoeren dat niet onder een grondexploitatie valt. Dit budget wenden we onder andere aan voor taxaties, informatiebetrekking van het kadaster, incidentele inschakeling van externe deskundigen, bodemonderzoeken en exploitatie en beheer van vastgoed dat tijdelijk in onze vastgoedportefeuille zit.

2. Financiële prognose

De eerstvolgende actualisatie van de grondexploitaties is bij de jaarrekening 2024. Er zijn geen ontwikkelingen die een eerdere actualisatie noodzakelijk maken. Onderstaande cijfers en toelichting komen dan ook overeen met de cijfers zoals die gepresenteerd zijn in de jaarrekening 2023.

In het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) dat de gemeenteraad in juni 2024 heeft vastgesteld, gaan we specifiek in op de ontwikkeling van de grondexploitaties en de voortgang van de verschillende projecten. De grondexploitaties naderen hun einde. In 2025 zullen de laatste woningen worden gebouwd en een aanvang worden gemaakt met het woonrijp maken.

In onderstaande tabel staan de schuldpositie, het resultaat en de risico’s van onze grondexploitaties. De financiële resultaten (afgerond op € 1.000) van de begin 2024 geactualiseerde grondexploitaties geven het volgende beeld:

Het verwachte resultaat van de grondexploitaties voor Nieuw-Rhijngeest restgebieden bedraagt circa € 618.000 (negatief) op eindwaarde. Het verlies is gedekt in de voorziening tekort Nieuw-Rhijngeest restgebieden. De resterende risico’s zoals die zijn opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen ramen we op € 700.000. Voor de deelneming (50%) in Oegstgeest aan de Rijn is de risicopositie van Oegstgeest geraamd op nihil.

De risicopositie in de grondexploitaties is per saldo afgenomen.

• De risicopositie voor Nieuw-Rhijngeest restgebieden neemt af. Door de voortgang in de uitvoering wordt het restrisico steeds kleiner. De belangrijkste risico’s zijn nog: het mogelijk niet (volledig) kunnen innen van subsidies en bijdragen en extra kosten door het ontstaan van knelpunten in de planning.
• De risico’s in de grondexploitatie van de VOF Oegstgeest aan de Rijn zijn iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar, voornamelijk omdat de meeste grondverkopen gecontracteerd zijn, en daarmee het marktrisico afneemt. De belangrijkste risico’s in de deelneming zijn nog bodemvervuiling en grondoverschot, extra kosten voor het bouw- en woonrijp maken door prijsstijging en vertraging. De gemeente heeft een aandeel van 50% in de resterende risico's. Het positieve resultaat in de grondexploitatie van de VOF dekt naar verwachting de risico's, een risicoreserve is hier niet nodig.

De stand in de Risicoreserve Grondexploitaties is € 700.000. De nog resterende risico’s in de afrondende fase van de grondexploitaties zijn reëel en hebben zich het afgelopen jaar ten dele ook voorgedaan. De risico’s op de uitvoering van de grondexploitaties nemen af. Uit voorzichtigheidsprincipe wordt daarom een dekking van 100% aangehouden.

Het aandeel van de schuldreductie dat voortvloeit uit de investeringen in de grondexploitaties is het saldo van de nog te realiseren kosten en nog te realiseren opbrengsten (de cashflow). Dit bedraagt circa € 1,5 miljoen (negatief). Dit betekent dat – op grond van deze cijfers – de nog te realiseren cashflow uit de grondexploitaties niet meer bijdraagt aan het terugdringen van de schuldpositie, maar nog een investering vraagt.

3. Stand van zaken uitvoering per deelexploitatie

Voor gedetailleerde informatie per deelexploitatie verwijzen we naar het meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) 2024.